"זה שעולה וזה שיורד" – לקחים משוק הדיור הקוריאני

למי שבטוח שמחירי הדירות רק עולים, ולמי שמתעניין מה קורה כשהם יורדים – הנה הסיפור של דרום קוריאה. בקרוב אצלינו?

בעשר השנים מתום משבר המטבעות האסיאתים בשנת 1997 ועד המשבר הפיננסי הגלובלי של 2008 הפך שוק הנדל"ן למגורים בקוריאה לאחד מהלוהטים בעולם, וחווה עליית מחירים מתמשכת, לרבות עליה של 20% בשנת 2006 לבדה.

כמי שחי בקוריאה בחלק מאותן שנים, אני יכול להעיד כמה דומה האוירה של אותה תקופה בקוריאה לישראל של ימינו אלה.

כל קוריאני שהחזיק אז בדירה בת 100-120 מ"ר, באיזורי הביקוש של סיאול, הפך למליונר בדולרים. רבו הספקולנטים בנדל"ן – שקנו על הנייר דירות ומכרו תוך זמן קצר; אנשים עסקו בנטילת משכנתאות ענק על מנת לרכוש דירה או לשדרג את דירתם; אפקט העושר הביא את כולם לחגיגת קניות: מכוניות ומוצרי צריכה – הם הרי מליונרים.

הממשלה הקוריאנית עמדה אובדת עצות מול מספרם של הצעירים חסרי הדיור ומחירי הדירות הגואים ונקטה בכל דרך לקרר את השוק: מגבלות על משכנתאות, העלת מיסי רכישה, תכנון ובנית ערים חדשות, בנייה ממשלתית באיזורי ביקוש והגרלת הזכות לדירות בין מאות אלפי מתמודדים. אך לשוא.

גבירותי ורבותי – מהפך 

המשבר הפיננסי הגלובלי של שנת 2008 נתן את האות לנקודת המפנה בשוק. בשנת 2009 ירדו מחירי הדירות באיזורי הביקוש בקוריאה ביותר מ-10% ומספר העסקאות ירד ב-35%. בארבע השנים שחלפו שוק הדיור בקוריאה מדשדש מטה וגורם השפעות מרחיקות לכת:

• עשרות חברות בניה קוריאניות פשטו את הרגל. מגזר הבניה שהיה אחראי על 18% מהתוצר הלאומי נפגע אנושות וירד בחלקו לכ-15% מהתוצר.
• חלה ירידה משמעותית במספר העיסקאות בנדל"ן למגורים, כי הפעם הקונים בטוחים ש"המחירים עוד ירדו".
• נוצר מגזר חדש של תושבים הנקראים בקוריאה "אומללי בתים" – House Poor. אלה ידידינו מהפרק הקודם שרכשו דירות במשכנתאות ענק. הם מכלים עתה את כל משכורתם על תשלומי המשכנתא וכסף למזון – אין.

שוק השכירות ו-"אומללי שכר-הדירה" של דרום קוריאה

בקוריאה נהוג הסדר שכר דירה יחודי (Jeonse) שהוא מעין "דמי- מפתח". המנגנון בנוי כך שהשוכר משלם סכום פיקדון גבוה מראש והוא פטור מכל תשלום חודשי. בסוף תקופת השכירות –  שנתיים או שלוש – מושב הפקדון לבעליו במלואו.

עם הציפיה להמשך הירידה במחירים גובר הביקוש לדירות להשכרה. בסביבת ריבית הרצפה של ימינו עדיף לשוכר להיכנס להסדר דמי-מפתח. בעלי הבתים מצידם לא מוצאים כל שימוש לכסף שיביא תשואה משתלמת להשכרת הנכס – ומעלים בהתמדה את דמי הפיקדון או עוברים להשכרה.

בממוצע עלו דמי הפיקדון בשנים האחרונות מכ-40% ממחיר הדירה לכ 60-70% ממחירה ובמקרי קיצון אף מעבר. שוכרים שתקופת דמי המפתח שלהם הסתיימה – לא יכולים לגייס את הסכומים הנוספים – ונאלצים לעזוב את דירתם ולגור בתנאי שכר דירה חודשי. אלה מכונים כיום "אומללי שכר-הדירה" (Rent poor).

מספר הדירות להשכרה בשכר-דירה עלה בהתמדה בחמש השנים האחרונות והגיע לשיא של כל הזמנים של-23% מסך הדירות במטרופולין של סיאול. הסכמי דמי-מפתח מייצגים עדיין 29% מהשוק, אך הפער בין השיטות מצטמצם בהתמדה. ברבים מהמחוזות שמחוץ לסיאול עברו הסכמי שכ"ד במספרם את הסכמי דמי-מפתח.

תחושת "התכווצות העושר" הביאה גם לצמצום הצריכה הפרטית בקוריאה – ולפגיעה מתמשכת בצמיחת המשק.

וממשלת קוריאה?

הממשלת דרום קוריאה כדרכה פועלת בנחרצות, אם כי עדיין אובדת עצות במקצת. בתחילת הנפילה הממשלה רכשה מאות אלפי דירות וקרקעות במליארדי דולרים על מנת להגן על כל תעשיית הדירות. לאחר מכן הוצגו חבילות תמריצים בזו אחר זו על מנת להחיות את שוק הנדל"ן הגוסס. כיום נבחנת חבילת תמריצים נוספת על אלה שכבר יושמו, על מנת להמריץ את שוק הנדל"ן למגורים: הפחתת מיסי רכישה, ביטול רוב המגבלות שהוטלו בתקופת הגאות, מענקים לרוכשי דירות ראשונות וקטנות ועוד. הטיפול באומללי-הבתים הוא חלק מהתכנית הכלכלית של נשיאת קוריאה, שנכנסה לתפקידה בפברואר השנה.

מסקנות שוק הדיור בדרום קוריאה

מה שעולה הוא שיורד. העשירים- פעם מרוויחים ופעם מפסידים; הממשלה – תמיד אובדת עצות; וכל האחרים – כמעט תמיד מפסידים.

מתעניין בעסקים עם קוריאה?

אשמח לסייע בכל ענין הקשור בעסקים עם קוריאה. צור איתי קשר כאן.

מעניין? הרשם וקבל את כל הכתבות החדשות ישירות למייל שלך.